Les diagnostics immobiliers pour la vente d’une maison

Lorsqu’on souhaite vendre un bien immobilier, on doit annexer au compromis de vente un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce DDT est en réalité le regroupement de l’ensemble des diagnostics réalisés avant la vente de votre bien. Mais quels sont alors les diagnostics à réaliser ?

Les diagnostics obligatoires pour tous

Les différentes lois ont fait évoluer le nombre de diagnostics obligatoires pour une vente immobilière :

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Ce diagnostic vise à informer le propriétaire de la consommation d’énergie du logement mais aussi des gaz à effet de serre que produisent leurs biens. Obligatoire depuis 2006, pour la vente d’un bien existant, sa validité est de 10 ans. Ce document doit comprendre les caractéristiques du bâtiment, la quantité annuelle d’énergie consommée, la quantité d’émissions de gaz à effet de serre et surtout le classement du bâtiment selon le principe de « l’étiquette énergie » avec l’échelle de mesures entre A et G. Les travaux à effectuer indiqués sur ce document sont conseillés mais non obligatoires.

Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Ce document est obligatoire pour une habitation (appartement ou maison) construite avant le 1er janvier 1949. Il est doit être réalisé depuis moins de 1 an pour une vente et 6 ans pour une location. En l’absence de plomb, la validité du diagnostic est illimitée. Dans le cas contraire, le vendeur ou le bailleur, selon le cas, peut être amené à réaliser des travaux. La validité du diagnostic est alors ramenée à un an.

État d’amiante

Ce diagnostic concerne les ventes et les locations de biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le propriétaire vendeur du logement doit faire réaliser un repérage amiante. La durée du diagnostic est illimitée.

État relatif à la présence de termites

Lorsqu’une habitation est située dans une zone à risque (définie par arrêté préfectoral), le propriétaire doit réaliser un état relatif à la présence de termites. Il concerne uniquement les parties privatives du bien. Le diagnostic est valable six mois. Si la présence d’insectes xylophages est avérée, le propriétaire devra le signaler par une déclaration en mairie sous peine d’une contravention.

État de l’installation intérieure de gaz

Ce diagnostic est à réaliser pour tout logement mis en vente ou en location dont l’installation intérieure a plus de quinze ans. L’intervention du diagnostiqueur ne porte que sur les éléments visibles et accessibles de l’installation. Il n’y a pas de démontage des appareils. Les rapports sont valables trois ans.

État de l’installation intérieure d’électricité

Grâce à ce diagnostic, le futur acquéreur ou locataire pourra connaître les éventuels risques liés au système électrique de l’habitation, installés depuis plus de quinze ans. Tout comme le diagnostic d’état de l’installation intérieure de gaz, il est valable trois ans.

État de l’installation d’assainissement non collectif

En cas de vente d’une maison non raccordée au réseau d’assainissement collectif, un diagnostic de l’installation individuelle d’assainissement est obligatoire depuis janvier 2011. Il est valable trois ans à partir de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente. En cas de défauts constatés, le vendeur doit réaliser des travaux de mise en conformité de l’installation. À défaut, il doit impérativement en informer l’acquéreur qui pourra utiliser ces travaux à réaliser dans un délai de un an, comme levier de négociation financière.

État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNT)

Ce document détaille les risques encourus dans la commune où est situé le logement soumis à la vente ou à la location. Ce diagnostic permet ainsi de définir si l’habitation se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, miniers et technologiques ou dans une zone de sismicité définis par arrêté préfectoral pour chaque commune concernée. Depuis le 1^er janvier 2017, il doit inclure le risque d’exposition au radon. Le document est valable six mois avant la signature de la promesse de vente ou du bail.

Les diagnostics conseillésIl existe également des diagnostics, qui ne sont pas obligatoires pour réaliser la vente d’un logement, mais qui peuvent s’avérer utiles pour valoriser votre bien :Métrage de surface selon la loi Carrez

La loi Carrez a été érigée pour les ventes de logements en copropriété et plus particulièrement les maisons ou pavillons en copropriété horizontale. La superficie calculée concerne les planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres. La validité de l’attestation est illimitée en l’absence de modification intérieure. La loi Carrez n’oblige pas d’avoir recours à un professionnel pour calculer cette superficie privative, mais pour éviter tout risque d’erreur, faire appel à un professionnel est vivement conseillé.

Les diagnostics conseillés

Il existe également des diagnostics, qui ne sont pas obligatoires pour réaliser la vente d’un logement, mais qui peuvent s’avérer utiles pour valoriser votre bien :

Métrage de surface selon la loi Carrez

La loi Carrez a été érigée pour les ventes de logements en copropriété et plus particulièrement les maisons ou pavillons en copropriété horizontale. La superficie calculée concerne les planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres. La validité de l’attestation est illimitée en l’absence de modification intérieure. La loi Carrez n’oblige pas d’avoir recours à un professionnel pour calculer cette superficie privative, mais pour éviter tout risque d’erreur, faire appel à un professionnel est vivement conseillé.

Diagnostic thermique ou énergétique

Avant d’investir dans une rénovation thermique de votre logement, il est important d’en connaître les faiblesses thermiques. Cette première phase du bilan thermique permet de mettre en évidence les points à améliorer de l’existant et de donner un ordre de priorité sur les travaux à entreprendre.

Vous aurez ainsi tout le loisir d’évaluer les travaux importants à réaliser pour améliorer la valorisation de votre bien lors de sa vente.

Mérules

Non obligatoire, il devient vivement conseillé lorsque le bien est situé dans une zone à risques (Bretagne, Normandie, …) et/ou qui présente des conditions favorables à la présence du champignon (bâtiment ancien, cave mal aérée, …). Le développement visible de mérules peut en effet n’apparaître que plusieurs mois après une contamination.

Notez bien que l’ensemble de ces diagnostics peuvent être mis à la charge du vendeur. Cela peut représenter un budget non négligeable à la vente, surtout lorsqu’il vous faut faire des travaux de mise en conformité.

[Conseil du pro] Il faut vérifier que l’entreprise choisie pour réaliser les diagnostics est assurée correctement (minimum 500 000 € par an et 300 000 € par sinistre) et que les techniciens sont certifiés sur l’ensemble des diagnostics car en cas de litige, la transaction peut être remise en cause.

[Focus] Si tous ces diagnostics sont importants pour la valorisation de votre bien, il est également nécessaire aussi d’accorder une note à l’esthétisme de votre maison. Ainsi, avoir une un toit et une façade en bon état rassure l’acheteur sur l’entretien de la maison. Pour ces travaux, faites appel à Technitoit.