Plus de 5 millions de logements portent l’étiquette F ou G au DPE en France, et leurs propriétaires se posent tous la même question : quels travaux engager, dans quel ordre, et pour quel résultat sur la classe énergétique ? La réponse n’est pas « tout isoler ». Certains chantiers font gagner deux lettres d’un coup, d’autres améliorent le confort sans bouger la note. Voici comment trier, avec les budgets et le calendrier des interdictions à respecter.
Passoire thermique : ce que dit le DPE et qui est concerné
Un logement devient une passoire thermique quand le diagnostic de performance énergétique le classe en F ou en G, les deux dernières lettres de l’échelle. Concrètement, le calcul du DPE mesure la consommation en énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre, exprimées en kWh/m²/an. Plus le chiffre grimpe, plus la note dégringole.
La frontière se situe à 330 kWh/m²/an :
- Classe F : entre 330 et 420 kWh/m²/an
- Classe G : au-delà de 420 kWh/m²/an, le plancher de l’échelle
Ces logements représentent environ 4,8 millions de résidences principales, soit près d’un bien sur six. Une maison ancienne mal isolée, un appartement chauffé à l’électricité avec des fenêtres simple vitrage, un comble jamais traité : voilà les profils types. Le point commun, ce sont les pertes de chaleur massives, par la toiture, les murs et les ouvertures. Bonne nouvelle : ce sont précisément ces faiblesses qui, une fois corrigées, font remonter la note le plus vite.
Location, vente : le calendrier des interdictions à connaître
Le compte à rebours a commencé. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location sur le marché libre. Le calendrier ne s’arrête pas là, et chaque échéance élargit le périmètre des biens concernés. Mieux vaut anticiper que subir une interdiction de location au moment de remettre son bien sur le marché.
Voici le calendrier à retenir :
| Échéance | Logements concernés | Conséquence |
| 1er janvier 2025 | DPE classe G | Interdiction de mise en location |
| 1er janvier 2028 | DPE classe F | Interdiction de mise en location |
| 1er janvier 2034 | DPE classe E | Interdiction de mise en location |
Un logement trop énergivore perd aussi son statut de logement décent, ce qui expose le bailleur à une demande de travaux ou à une réduction de loyer. Côté vente, l’audit énergétique est obligatoire depuis 2022 pour tout bien classé F ou G. Ces règles évoluent vite, et un point régulier s’impose : suivre un flux d’actualités immobilières pour les particuliers reste le moyen le plus simple de ne pas se laisser surprendre par un changement de calendrier ou de seuil.
Les travaux classés par gain réel de DPE
Tous les travaux ne se valent pas pour remonter une note. Avant de signer un devis, il faut savoir lequel fait gagner une lettre, lequel en fait gagner deux, et lequel améliore surtout le confort sans bouger le classement. La hiérarchie est assez stable : on s’attaque d’abord à l’enveloppe du bâtiment, ensuite au chauffage, enfin à la ventilation et aux ouvertures.
L’isolation, le poste qui fait gagner le plus de lettres
C’est le chantier le plus rentable en points de DPE. Les travaux d’isolation des combles perdus coûtent entre 20 et 50 €/m² et peuvent à eux seuls faire remonter d’une classe, car la toiture concentre jusqu’à 30 % des pertes de chaleur. L’isolation des murs vient ensuite : par l’intérieur (50 à 90 €/m²) ou par l’extérieur (120 à 200 €/m²), cette dernière plus chère mais plus efficace. Combiner combles et murs fait souvent passer un logement de G à E.
Chauffage et ventilation : le duo qui sécurise le gain
Remplacer une vieille chaudière fioul par une pompe à chaleur peut faire gagner une à deux classes, pour un budget de 10 000 à 16 000 € avant aides. La ventilation, elle, pèse moins lourd dans la note mais conditionne le reste : une VMC simple flux (300 à 1 200 €) ou double flux (3 000 à 7 000 €) évacue l’humidité et protège l’isolation que vous venez de poser. Côté ouvertures, le double ou triple vitrage (150 à 800 € par fenêtre) apporte un gain plus modeste, à réserver une fois l’enveloppe traitée.
Maison, appartement, copropriété : la marche à suivre diffère
Le même DPE F ne se traite pas de la même façon selon votre type de bien. La liberté d’action, le budget et les démarches changent du tout au tout. Voici ce qui distingue les trois cas de figure les plus courants :
- En maison individuelle, vous décidez seul. C’est la situation la plus confortable : isolation des combles, isolation par l’extérieur, changement de chauffage, tout est possible sans demander l’avis de personne. Un programme combles plus murs plus pompe à chaleur fait souvent passer une maison de G à D, parfois C, pour 25 000 à 40 000 € avant aides.
- En appartement, votre marge se limite à votre lot : isolation intérieure des murs donnant sur l’extérieur, remplacement des fenêtres, parfois le mode de chauffage individuel. Les postes lourds comme la toiture ou la façade dépendent de la copropriété.
- Justement, en copropriété, l’isolation des murs ou de la toiture passe par un vote en assemblée générale. Le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux structurent désormais ces décisions. Votre gain individuel dépend alors d’un calendrier collectif, ce qui demande d’anticiper bien en amont.
Par où commencer : l’audit énergétique avant les travaux
Avant de toucher au moindre mur, faites réaliser un audit énergétique. Il est plus complet que le DPE : là où le diagnostic donne une note, l’audit propose des scénarios de travaux chiffrés et hiérarchisés, avec le gain de classe attendu pour chaque étape. C’est votre feuille de route, celle qui évite de dépenser au mauvais endroit.
L’audit coûte entre 500 et 1 000 €, souvent remboursé en partie par MaPrimeRénov’. Il devient d’ailleurs obligatoire avant la vente d’un logement classé F ou G, autant le faire tôt et s’en servir comme outil de décision plutôt que comme simple formalité.
Côté financement, plusieurs dispositifs allègent la facture : MaPrimeRénov’ et son volet « parcours accompagné » pour les rénovations d’ampleur, l’éco-prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 €, et les certificats d’économie d’énergie versés par les fournisseurs. Cumulés, ils couvrent fréquemment 40 à 70 % du montant pour une sortie de passoire réussie. Le bon réflexe : monter les dossiers d’aide avant de lancer le chantier, jamais après.
