L’expertise foncière est un processus visant à déterminer la valeur réelle d’un terrain, qu’il soit rural ou urbain, forestier ou agricole, constructible ou non. Cette démarche est utile dans bien des situations, telles que l’acquisition, la vente, la donation, la succession ou la déclaration fiscale d’un terrain. On note également le règlement d’un contentieux ou d’un litige lié à ce dernier ou la réalisation d’un projet immobilier sur celui-ci. Mais comment est-elle réalisée ?
Comprendre comment l’expertise terrain est réalisée
L’expertise terrain est une opération que seul un expert foncier accrédité peut mener. Ce dernier peut être mandaté par un promoteur, un particulier, un organisme privé ou public, une collectivité locale ou bien par un juge en cas de différend. Ceux qui veulent faire expertiser leur terrain peuvent trouver un expert en bâtiment, en passant par une agence spécialisée qui s’appuie sur un réseau national d’experts d’assurés.
Dans le cadre de l’expertise foncière, le professionnel procède à une analyse approfondie et à l’estimation d’un terrain afin d’en connaître la valeur vénale, c’est-à-dire le montant que son propriétaire pourrait obtenir s’il le vendait dans des conditions normales de marché. Un certain nombre de critères entrent en ligne de compte lors de cette démarche. On cite notamment les caractéristiques du terrain, dont sa superficie, sa configuration, le relief, les accès, les équipements, les encombrements, la desserte…
L’expert foncier va également considérer les règles d’urbanisme en vigueur et le potentiel de constructibilité de la parcelle (hauteur maximale, coefficient d’occupation des sols, surface de plancher…). On note de surcroît la réalité du marché immobilier local (offre et demande, prix au mètre carré, références de transactions comparables…) et la rentabilité du terrain. Le même expert se charge par la suite de diagnostiquer le terrain afin d’identifier les potentiels risques et contraintes liés à ce dernier :
- pollution du sol,
- nappes phréatiques,
- amiante,
- plomb,
- termites,
- risques technologiques ou naturels,
- litiges ou contentieux non résolus.
Au terme de son intervention, il dresse un rapport de l’expertise terrain préalablement réalisée. Le professionnel y joint un certain nombre d’annexes : extrait PLU, plan cadastral du terrain, photos de ce dernier et de son environnement, attestations de jouissance ou de propriété, devis et factures relatifs aux charges et aux travaux de la parcelle. Il faut souligner que le rapport d’expertise terrain met en jeu la responsabilité de l’expert qui l’a établi. Il peut faire office de preuve en cas de contentieux, de référence dans le cadre d’une déclaration fiscale ou d’une base de négociation lors d’une transaction.
Les différentes étapes de l’expertise terrain
Après avoir été sollicité par la personne qui souhaite faire expertiser son terrain, l’expert foncier propose à ce dernier un devis estimatif ainsi qu’un contrat de mission. Il va ensuite recueillir les informations préliminaires sur la parcelle, telles que sa localisation, sa superficie, son usage actuel ou l’utilisation projetée… L’étape suivante s’articule autour de la visite et de l’évaluation du terrain. Le professionnel foncier l’examine méticuleusement, autant que son environnement. Il procède à des mesures géométriques et topographiques tout en contrôlant la conformité aux normes techniques et aux règles d’urbanisme applicables. Nous pouvons y ajouter l’identification des atouts et des faiblesses de terrain, la prise de photos et le rassemblement de tous les documents nécessaires.
Après tout cela, l’expert foncier joue la carte de l’étude de marché. Son but est de connaître la demande et l’offre de terrains similaires dans la région. Cette analyse lui permet d’être au fait des tendances, des prix pratiqués et des perspectives d’évolution. Lors de cette étape, le professionnel ne se fie qu’à des sources fiables, comme les annonces immobilières, les bases de données notariales… Il va aussi mener des recherches pour trouver tous les terrains dont les caractéristiques sont proches de celui à expertiser et qui ont récemment trouvé preneur.
À l’issue de l’expertise, l’expert foncier procède à la rédaction du rapport où il synthétise ses calculs, ses observations, ses analyses, les méthodes qui ont été utilisées, les sources d’informations qui ont été mobilisées, etc. Ce rapport aussi argumenté que complet inclut également la valeur vénale du terrain et est accompagné de l’ensemble des annexes documentaires requises. Notons que tout au long de son intervention, l’expert foncier utilise plusieurs technologies et outils :
- appareil photo numérique professionnel (pour la prise de photos),
- télémètre laser (pour gagner en précision dans les prises de mesure),
- GPS (pour la localisation du terrain et l’identification de ses coordonnées géographiques),
- drone (pour les prises de vue aériennes),
- logiciel d’expertise (pour le traitement des données recueillies lors de l’expertise, les calculs complexes, la génération de tableaux et graphiques, la rédaction du rapport…).
Si l’on souhaite bénéficier de résultats fiables et précis, on ne doit mandater qu’un expert accrédité, compétent, impartial et indépendant. Celui-ci doit disposer de toutes les qualifications exigées et respecter le code de déontologie de son métier. Lors de la prise de contact, on doit mettre à sa disposition tous les renseignements sur le terrain. Il est aussi conseillé de laisser au professionnel le temps nécessaire pour qu’il puisse mener à bien l’expertise. On ne doit ni le brusquer ni le presser.
