Immobilier neuf : des normes et labels pour un meilleur cadre de vie

Pour des considérations écologiques, sécuritaires et économiques et pour garantir la qualité des logements construits, l’État a instauré plusieurs normes obligatoires auxquelles les logements neufs doivent se conformer.

Ses normes, bien qu’elles induisent des coûts de construction et donc d’achat supplémentaires, sont indispensables et doivent être impérativement respectées.

Certains promoteurs, en plus de respecter les normes obligatoires, vont plus loin en certifiant leurs logements neufs avec des labels certifiant de leurs qualités écologiques et éthiques.

Les normes obligatoires

Les normes obligatoires concernent principalement les performances thermiques, l’isolation acoustique, l’accessibilité et l’urbanisme.

Les performances thermiques

Mise en place en 1974, la norme de performance thermique ou RT doit être respectée par tous les logements neufs. Elle vise à limiter la consommation d’énergie par le logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Elle concerne donc la consommation d’électricité, mais aussi le gaz, l’eau et les autres modes de chauffage ou de climatisation.

L’immobilier neuf est actuellement soumis à la norme RT2012 pour « Réglementation Thermique de 2012 ». Dans cette norme, le critère principal pris en compte est l’isolation thermique.

Les permis de construire déposés à partir de début 2022 seront soumis à la RT2020 ou RE2020. Celle-ci est plus stricte et vise un logement à énergie positive (Bâtiment à Énergie Positive – BEPOS), alors que la norme actuelle vise un logement à basse consommation.

En plus de la RT2012, les logements neufs et rénovés doivent répondre à la norme BBC ou bâtiment basse consommation. Celle-ci impose un plafond de consommation de 50 kWh par mètre carré construit.

L’accessibilité

L’accessibilité d’une habitation est la facilité qu’a une personne handicapée ou à mobilité réduite d’y accéder. Des normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite ou PMR sont obligatoires depuis l’adoption de la loi ELAN en 2018. Toutefois, cette obligation ne concerne pas la totalité des logements neufs. Les immeubles d’habitation collective, 20% des logements doivent être accessibles aux personnes à mobilité réduite. Les autres doivent être facilement modifiables pour les rendre accessibles.

Cette loi concerne également les immeubles destinés à recevoir du public, comme les résidences de services ou les résidences pour étudiants. Les maisons individuelles qui seront vendues ou louées une fois leur construction achevée doivent aussi répondre aux normes d’accessibilité.

Les normes acoustiques

La réglementation acoustique 2000 ou NRA 2000 est obligatoire pour toutes les constructions d’habitations neuves. Elle limite le bruit subi par les occupants en réglementant, entre autres, l’isolement du logement aux bruits extérieurs dits « aériens » comme ceux de la circulation routière, du trafic aérien ou ferroviaire. Elle concerne aussi l’isolement aux bruits d’impacts, aux bruits des équipements collectifs de l’immeuble.

Pour les permis de construire depuis janvier 2000, les logements ne doivent pas dépasser 58 décibels pour les bruits d’impact et une isolation minimale de 30 décibels est obligatoire pour limiter les bruits extérieurs. La norme s’adapte à l’intensité du trafic extérieur et si celui-ci est intense, l’isolation peut être élevée à 45 décibels.

Les normes urbanistiques

Les logements neufs doivent bien sûr respecter d’importantes normes d’urbanisme. Ces règles peuvent varier en fonction de la zone où est construite la nouvelle habitation. Il est donc important de se renseigner sur cette réglementation avant le lancement de tout projet de construction. Ces normes concernent principalement les règles des permis de construire appliqués localement, appelé PLU ou PLUi (Plan Local d’Urbanisme intercommunal), la surface plancher, les règles d’augmentation du droit de construire et la surface d’occupation des sols.

Les Architectes des Bâtiments de France ou ABF peuvent aussi être impliqués selon que le lieu de construction se trouve dans une zone historique protégée, mais c’est plutôt rare.

Les labels

Il existe des labels qui ne sont pas obligatoires, mais dont les critères sont encore plus pointus que ceux de la réglementation thermique. Ils visent à certifier les logements dont les qualités surpassent les normes obligatoires.

Les labels de performances thermiques

Le label Effinergie+ et le Bepos-Effinergie sont accordés aux logements neufs dont l’efficience énergétique est 20% supérieure à celle de la RT2012.

Le label Bâtiment Bas Carbone ou BBCA va encore plus loin que la RT2012. Il est attribué aux logements dont la construction et le cycle de vie ont une empreinte carbone limitée. Pour obtenir ce label, le promoteur doit construire avec un mix de matériaux, dont des matériaux biosourcés, utiliser lors de la construction des énergies renouvelables ou faiblement carbonées. Le fonctionnement du logement doit aussi intégrer l’économie circulaire.

Les labels de qualité

D’autres labels attestent de la haute qualité d’un logement. C’est le cas, par exemple, du label NF Habitat. Un logement certifié par ce label se conforme à un référentiel strict de performances et de qualité. Le logement doit notamment être connecté et être résilient face aux divers risques. Il doit aussi avoir une meilleure diminution du bruit. Ainsi, un logement NF Habitat est deux fois plus silencieux qu’un logement soumis aux seules normes acoustiques obligatoires.

Les labels écologiques

Des labels comme Habitat et Environnement, BiodiverCity et Bâtiment Biosourcé sont attribués aux logements neufs qui respectent, lors de leur construction et tout au long de leur cycle de vie, des règles et critères de respect de l’environnement, de la biodiversité, d’émissions de gaz à effet de serre, d’économie d’énergie et d’eau, etc.