Connaissez-vous la loi Pinel ? Si vous êtes un investisseur immobilier particulier, intéressé par l’immobilier locatif, votre réponse sera affirmative. Le succès de ce dispositif incitatif à l’achat de l’immobilier neuf a poussé le gouvernement français à prolonger sa date d’application jusqu’au 31 décembre 2021. Il vous reste donc toute une année pour profiter de ses multiples avantages ! Qu’est-ce que la loi Pinel ? Comment optimiser un investissement immobilier Pinel ? Qu’est-ce qu’un bien Pinel ? Vous saurez tout en lisant notre zoom consacré à l’achat immobilier en Pinel.
La loi Pinel, c’est quoi ?
Passée en vigueur le 1er janvier 2015, la loi Pinel est un dispositif fiscal qui vise à soutenir le secteur de la construction immobilière en France par l’incitation à l’investissement locatif. Un achat Pinel est ouvert à tout Français(e) voulant acquérir un logement neuf destiné à la location, sans apport personnel tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant de l’investissement : c’est vraiment incitatif !
Toutefois, les investissements Pinel sont soumis à plusieurs conditions d’ordre géographique, fiscal, financier… sans parler de l’expertise immobilière qu’il est nécessaire de posséder pour optimiser l’achat d’un logement neuf.
Pourquoi une agence immobilière pour un achat Pinel ?
La meilleure solution pour réussir votre investissement immobilier dans le cadre de la loi Pinel est de le confier à des professionnels en transactions immobilières. En effet, ils sont à même de vous accompagner le long de votre expérience immobilière (les projets immobiliers sont toujours stressants), vous proposer les meilleures offres adaptées à votre budget et vos critères, sécuriser votre achat et vous faciliter les démarches administratives, voire, trouver le bon locataire.
Vous serez bien inspiré si vous choisissez une agence immobilière locale, aux services digitalisés et qui facture ses prestations au forfait. Ainsi, vous aurez la garantie de réaliser votre parcours immobilier dans les meilleures conditions :
- Toutes les offres de vente de logement neuf éligibles à la loi Pinel de votre zone vous seront soumises ;
- Une attention particulière vous sera accordée quel que soit le montant de votre investissement en immobilier locatif ;
- Un service digitalisé confortable vous sera mis à disposition.
Quelles sont les conditions d’un achat Pinel ?
Acquérir un logement en Pinel suppose la réunion de certaines conditions se rapportant au bien immobilier, à l’investisseur et au locataire.
Qui peut investir en Pinel ?
Un investissement en dispositif Pinel est un projet accessible à la plupart des contribuables. La seule condition légalement imposée concerne l’âge : +18 ans. Toutefois, certaines limitations (non légales) sont observées. Les seniors âgés de plus de 65 ans (théoriquement éligibles) éprouvent plus de difficultés à obtenir un prêt. De même, l’obtention du financement par prêt bancaire pour les plus jeunes suppose les prérequis habituels : revenus stables et réguliers, faible niveau d’endettement, etc.
L’investisseur en immobilier locatif qui opte pour le dispositif fiscal Pinel doit dédier son logement à la location durant une période de 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, il profitera d’une réduction d’impôts dont la valeur est respectivement 12, 18 ou 21 % du montant du projet Pinel.
Qu’est-ce qu’un bien Pinel ?
Un bien Pinel peut être un logement neuf, remis à neuf (rénovation importante) ou vendu en VEFA (Vente en futur état d’achèvement) dans le cadre d’un programme de promotion immobilière éligible. Par ailleurs, les logements Pinel doivent respecter les normes de performance énergétique fixées par la réglementation en vigueur (RT 2012).
Le critère le plus important est la localisation du logement. L’état a établi un zoning du territoire basé sur la tension du marché immobilier. Le but est de relancer la construction immobilière dans certaines zones. Vous devez d’abord vous assurer que le bien à acquérir se trouve dans une zone Pinel éligible, c’est-à-dire en zone A, A bis ou B1. À titre d’exemple, Bordeaux est classé en zone B1 en 2020.
Les plafonds Pinel
La réduction des impôts accordée dans le cadre d’un projet Pinel est limitée au plafond de 300 000 € partagés sur deux opérations au maximum (prix d’achat, les frais administratifs, les honoraires d’architecte si lieu, etc.).
Ainsi, la défiscalisation maximale est théoriquement de l’ordre de 63 000 euros (300 000 € x 21 %) étalée sur 12 ans (5 250 € par an). Par ailleurs, le prix au mètre carré habitable ne peut excéder la valeur de 5 500 €.
De même, un plafond de loyer au mètre carré est fixé selon le zoning en vigueur (réévalué régulièrement). Depuis janvier 2019, ces plafonds s’élèvent à 17,43 € en zone A bis, 12,95 € en zone A et 10,44 € en zone B1 (investissement locatif à Bordeaux).
Les ressources du locataire Pinel sont elles aussi réglementées et plafonnées selon les zones et l’état matrimonial. À titre illustratif, si vous cherchez un locataire pour votre bien Pinel à Bordeaux, le plafonnement à respecter sera le suivant :
- Personne seule : 31 352 €
- Un couple : 41 868 €
- Couple ou personne seule avec 1 enfant à charge : 50 349 €
- Couple ou personne seule avec 2 enfants à charge : 60 783 €
- Couple ou personne seule avec 3 enfants à charge : 71 504 €
- Couple ou personne seule avec 4 enfants à charge : 80 584 €
- Toute autre personne à charge supplémentaire : 8 990 €
En résumé
Pour bénéficier du dispositif Pinel, il est nécessaire de respecter les conditions suivantes :
- Acheter un logement neuf (ou ancien sous certaines conditions).
- Le bien doit être loué non-meublé et à titre de résidence principale.
- Le logement doit se trouver dans une zone géographique éligible Pinel.
- Le logement Pinel doit respecter les performances énergétiques et les normes techniques en vigueur.
- Tenir compte des ressources financières du locataire.
- Respecter le plafond du loyer.
- Ne pas dépasser 300 000 € pour deux acquisitions par an pour le calcul de la réduction d’impôts.
Les avantages obtenus par un investissement locatif sous Pinel sont :
- Une réduction d’impôt ;
- Devenir propriétaire sans apport ;
- Bénéficier d’une rentrée d’argent (si le loyer dépasse l’échéance mensuelle du crédit contracté) ;
- Louer le bien à ses propres parents ou enfants.
Vous l’aurez constaté, le dispositif fiscal Pinel est très encourageant. Néanmoins, trouver le bien Pinel idéal et le bon locataire qui répondent à tous les critères réglementaires, ainsi qu’à vos attentes et exigences personnelles, n’est pas évident ! Faites-vous accompagner par des professionnels de l’investissement immobilier qui sont de véritables alliés et des spécialistes en la matière. Vous gagnerez un temps précieux et vous affranchirez de nombreuses contraintes, pour être assuré(e) d’aboutir au résultat escompté sans encombre.
