prêt immo comment est calculé votre taux d'emprunt

On distingue plusieurs types de prêts immobiliers, chacun correspond à un projet particulier : crédit immobilier amortissable (achat immobilier), prêt in fine (particulièrement adapté à l’investissement locatif), prêt relais (vente d’un bien pour ensuite en acquérir un autre), etc. Dans tous les cas, un crédit immobilier vous lie contractuellement à votre banque. Après avoir validé votre dossier suite à une étude des plus rigoureuses, cet établissement vous octroie le prêt pour que vous puissiez financer à un instant T votre projet.

En contrepartie, vous êtes contraint de rembourser dans son intégralité la somme empruntée à laquelle s’ajoutent les intérêts. La tarification de votre crédit immobilier inclut aussi des frais annexes. L’ensemble de tous les frais générés au moment de la souscription sont regroupés au sein d’un même taux connu sous le sigle TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Focalisons-nous sur cet élément.

Utilisez un comparateur pour trouver l’offre au meilleur taux de prêt immobilier

Par prêt immobilier, on entend un crédit qui sert à financer partiellement ou totalement l’achat d’une résidence principale ou secondaire (neuve ou ancienne), la construction d’une maison, un investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien, l’achat de parts de SCPI, ou encore des travaux de réhabilitation sur un bien immobilier existant. Pour que vous puissiez mettre facilement la main sur l’offre de crédit au meilleur et s’accompagnant des meilleures modalités de remboursement, la meilleure solution reste les comparateurs de prêt immobilier.

Bénéficiant d’un large réseau de partenaires tout en étant indépendant vis-à-vis de ces derniers, cet outil en ligne ne travaille que pour votre intérêt en sélectionnant pour vous les offres de prêt les plus pertinentes après avoir analysé votre profil, la nature de votre projet immobilier et vos besoins. Il vous permet ainsi de mettre en concurrence les offres de plusieurs établissements bancaires (banques traditionnelles, banques en ligne, néobanques…), une opération qui peut rapidement s’avérer chronophage et laborieuse si vous faites le choix de faire l’impasse sur l’outil.

Lors de la mise en concurrence, le TAEG (anciennement taux effectif global ou TEG) est la donnée phare sur laquelle votre attention doit absolument se porter. La raison est qu’il vous fournit un large panorama sur ce que vous devrez dépenser pour votre crédit immobilier. Indiqué par les banques dans les offres et contrats de crédit (comme prévu par l’article L313-2 du Code de la consommation) et englobant tous les frais inclus dans la tarification d’un crédit immobilier, le TAEG détermine combien le prêt va vous coûter. Il est exprimé en pourcentage et est fixé par l’organisme prêteur dans la limite du plafond imposé par la Banque de France (taux d’usure).

Notez que le TAEG concerne également les offres réservées aux prêts à la consommation et est soumis à certaines règles spécifiques dans le cadre d’un crédit renouvelable.

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Quels sont les facteurs qui influencent le TAEG d’un prêt immobilier ?

Le TAEG d’un prêt immobilier est calculé sur une base annuelle. Il prend en compte l’intégralité des frais obligatoires liés à la souscription. Découvrons plus en détail les différents paramètres qui sont systématiquement pris en compte lors de son calcul.

Le taux d’intérêt nominal

Le taux d’intérêt nominal d’un crédit immobilier se rapporte à la rémunération qui permet à la banque de régler ses charges et rentabiliser le prêt immobilier accordé. Son calcul dépend notamment de la politique monétaire de la BCE (Banque Centrale Européenne), des variations du taux obligatoire émis par la France sur 10 ans, des variations de l’Euribor et de la politique commerciale de la banque.

Un taux qui dépend de votre profil

Indépendamment de ces facteurs, le taux nominal dépend aussi de votre profil. En d’autres mots, il repose en partie sur les risques d’insolvabilité que l’établissement bancaire prend en acceptant de vous octroyer un prêt immobilier. Sans surprise, vous aurez de fortes chances de « séduire » la banque et de conduire cette dernière à vous accorder un taux d’intérêt nominal compétitif si vous :

  • Avez une forte capacité d’épargne,
  • n’êtes jamais à découvert,
  • cumulez un CDI,
  • avez des revenus confortables,
  • bénéficiez d’un apport personnel conséquent,
  • présentez un taux d’endettement bas.

Dans la majorité des cas, les organismes prêteurs refusent catégoriquement de prêter au-delà d’un taux d’endettement de 33 %. Pour calculer votre taux d’endettement, vous n’avez qu’à diviser toutes vos charges par vos revenus, puis multiplier par 100 le résultat ainsi obtenu.

La durée du crédit immobilier influence également le taux d’intérêt nominal. Ainsi, plus le remboursement s’échelonne dans le temps, moins les mensualités de remboursement sont conséquentes. Le taux sera cependant élevé.

Un taux fixe ou un taux variable ?

Dans tous les cas, ce taux peut être fixe ou variable (révisable). Dans le premier cas, la mensualité de remboursement demeure invariable toute la durée du crédit, ce qui vous permet bien entendu de maintenir une certaine stabilité dans votre budget. Si le taux est variable, cela se révèle bien plus risqué puisque le taux n’est pas fixé à l’avance et est par conséquent amené à varier en fonction du taux d’intérêt moyen des prêts interbancaires de la zone euro : Euribor (pour Euro Interbank Offered Rate). Cela dit, en souscrivant un prêt à TAEG révisable, le montant de vos mensualités peut être revu à la baisse ou à la hausse en cours de remboursement.

Selon vos besoins, le taux fixe peut être :

  • Modulable : les mensualités de remboursement sont modulables, c’est-à-dire que vous avez la possibilité de les diminuer ou les augmenter en fonction de vos rentrées d’argent,
  • progressif : les mensualités de remboursement sont progressives, c’est-à-dire qu’elles vont augmenter périodiquement.

Pour ce qui est du taux révisable, celui-ci peut être capé ou semi capé. Dans le cas présent, les variations sont limitées selon un seuil précisé au moment de la signature de votre contrat. Cela vous protège par conséquent dans l’éventualité d’une forte hausse du taux de référence.

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Le montant de l’assurance emprunteur souscrite par la banque

Bien qu’aucun texte légal n’oblige les emprunteurs à souscrire une assurance emprunteur, les banques l’exigent systématiquement dans le cadre d’un crédit immobilier. On parle en l’occurrence d’une assurance souscrite pour couvrir le prêt et garantir ainsi le règlement des échéances de remboursement dans l’éventualité où l’emprunteur serait dans l’incapacité à de rembourser le capital restant dû (suite à une maladie, un décès, une perte irréversible ou totale d’autonomie, perte d’emploi, incapacité temporaire de travail).

Que vous optiez pour un contrat individuel ou une offre de groupe (proposée par votre banque), le calcul du montant de votre assurance emprunteur repose sur le risque médical que vous présentez, le risque professionnel, votre mode de vie et le capital garanti.

Les frais de dossier

Constituant un incontournable du prêt pour un bien immobilier et rémunérant les banques pour l’évaluation ainsi que le traitement de la demande des emprunteurs, ces charges sont en général comprises entre 1 % et 1,5 % de la somme empruntée. En réglant les frais de dossier, vous payez le temps qu’a passé votre interlocuteur sur l’analyse et la constitution de votre demande de prêt immobilier.

Les frais de garantie

Il s’agit pour une banque de se protéger au cas où vous ne seriez pas en mesure d’honorer vos échéances de paiement. On en compte le plus souvent 3 types, à savoir la caution qui est la garantie la plus courante, l’hypothèque et le privilège de prêter des deniers (PDD).

D’autres frais obligatoires liés à la souscription d’un crédit immobilier

Hormis les éléments cités précédemment, le taux annuel effectif général comprend également les frais suivants :

  • Les éventuelles commissions enregistrées par un intermédiaire (courtier immobilier par exemple),
  • les coûts d’ouverture de compte et de sa tenue,
  • les éventuels coûts d’évaluation du bien immobilier…

Bien que le TAEG englobe une multitude de frais, certains d’entre eux sont exclus du calcul. Il s’agit des frais facultatifs dont les frais de notaire, les garanties optionnelles (assurance emprunteur), les éventuelles pénalités de remboursement anticipé ou résultant d’impayés, etc.

Estimez gratuitement votre taux d’emprunt grâce à un simulateur dédié

Vous trouverez en ligne différents outils de calcul qui vous permettent de calculer facilement et de manière précise le taux annuel effectif global de votre ou vos projet(s) immobilier(s). Ces calculettes sont dans la majorité des cas proposées par les sites comparateurs de crédit immobilier.

Il vous suffit le plus souvent de renseigner sur le formulaire mis à votre disposition le type de prêt que vous désirez contracter ainsi que son montant total, la nature de votre projet, votre profil (emprunteur seul ou avec un co-emprunteur, la nature de votre contrat de travail, vos revenus mensuels, vos autres charges et ressources…), le montant de votre apport personnel, la durée de remboursement souhaitée, vos informations personnelles, etc.

Le même simulateur vous offre aussi la possibilité de calculer votre taux d’endettement. Il s’agit d’un critère utilisé par les établissements bancaires pour évaluer votre profil et votre capacité à honorer vos obligations. Cela vous permet d’estimer vos mensualités d’emprunt, votre capacité d’emprunt maximale, etc. En bref, cet outil en ligne est conçu pour aider ses utilisateurs à estimer de manière précise le financement de leur projet immobilier.

Source : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032316056

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