Si l’investissement immobilier continue de rencontrer un franc succès, c’est pour son côté sécurisant et pérenne. Alors, quand vient le moment d’investir, se pose la question du type de bien immobilier à choisir. L’immeuble de rapport se positionne souvent comme un choix intéressant, pour diverses raisons. Mais comment bien le choisir, et quels critères ne faut-il pas négliger ?
Déterminer la localisation de votre immeuble de rapport pour investir
Pour tout achat immobilier, la localisation doit être la base de votre réflexion. Plus encore pour un immeuble de rapport, puisque c’est plusieurs appartements qu’il vous faudra louer.
On peut parfois être tenté d’investir en campagne pour réussir son investissement locatif immobilier grâce à un immeuble de rapport. Si ce choix ne doit pas tout de suite être écarté, il convient toutefois de bien étudier la zone. Les campagnes sont en effet de plus en plus désertées, et la demande locative est donc faible. Il faut ainsi s’assurer au préalable que ce ne sera pas le cas de la zone que vous ciblez.
Dans tous les cas et quel que soit l’endroit que vous visez, qu’il se trouve en ville ou non, vous devrez tenir compte de divers critères, comme :
- la ville en elle-même, avec son attractivité et sa démographie,
- la rue : est-elle passante, bruyante, bien placée, etc.
- la demande locative est-elle forte dans cette zone ? Pourquoi ?
- quel type de population ciblez-vous et l’endroit est-il donc adapté ? (étudiants, actifs, etc.)
Quel type d’immeuble de rapport choisir ?
Vient ensuite le choix du type d’immeuble à choisir : loué ou vide ? Neuf ou ancien ? Les choix sont vastes…
Faut-il opter pour un immeuble de rapport vide ou loué ?
L’avantage d’un immeuble de rapport vide est que vous pourrez y faire tous les travaux nécessaires. Mise aux normes, rénovations, rafraîchissement… Autant de points qui vous assurent un meilleur rendement locatif.
D’un autre côté, un immeuble totalement (ou en partie) loué pourra rassurer votre organisme de prêt. L’immeuble génère déjà de l’argent, ce qui est forcément une valeur ajoutée dans votre dossier de financement.
Faut-il acheter dans l’ancien ou le neuf ?
Vous êtes tenté par le neuf ? Vous aurez l’avantage de bénéficier d’appartements aux normes, bien isolés et attrayants. Toutefois, avec les normes toujours plus strictes qui s’accumulent, cela peut aujourd’hui revenir assez cher.
Si l’immeuble de rapport qui vous intéresse n’est pas trop ancien et ne demande que des rénovations mineures, ce sera sans doute préférable.
Quel régime choisir pour investir dans un immeuble de rapport ?
Divers régimes peuvent être accessibles pour l’achat d’un immeuble de rapport (SCI, nom propre, SARL, etc.).
Toutefois, la SCI à l’IS (impôts sur les sociétés) semble se distinguer du lot pour diverses raisons. Pour commencer, vous limitez l’impact fiscal de votre investissement, à titre personnel. En parallèle, vous développez un capital financier intéressant sur le long terme.
Notez que quand le bénéfice est imposé à l’IS et que l’on rentre dans la tranche des 15% (pour les premiers 38 120€ de bénéfices générés par votre immeuble de rapport), les frais sont amoindris et on peut ainsi facilement réinvestir derrière si on le souhaite.
Comment financer son immeuble de rapport ?
Si l’achat d’un immeuble de rapport est forcément plus important que pour un bien isolé, il a aussi l’avantage de voir les frais de fonctionnement amoindris. En effet, l’investisseur n’a pas besoin de payer plusieurs syndics et voit donc ses charges réduites. Les bénéfices sont par ailleurs multiples, ce qui peut rassurer une banque.
D’un autre côté, vous devrez penser à prévoir un budget assez élevé pour les éventuels travaux de rénovation si l’immeuble n’est pas neuf. Aucune chance ici de partager avec les copropriétaires, comme c’est le cas avec un achat isolé… Il vous faudra donc anticiper !
Ainsi, au moment de solliciter votre financement, pensez à demander un décalage de trésorerie. Cela consiste à prévoir un temps de travaux avec un petit délai sécuritaire. Comptez ainsi 3 mois de délai environ, afin d’avoir le temps de vous rendre compte des éventuels travaux qui vous auraient échappé initialement.
Côté durée de prêt, à vous de voir : si un prêt long vous assure des mensualités légères, pouvant être plus faibles que le montant des loyers perçus (donc bénéfice mensuel assuré), un prêt plus court vous assure quant à lui un remboursement total plus rapide, et donc des bénéfices complets plus rapides eux aussi.
