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Les dispositifs pour investir en 2023 (LMNP rénovation, Pinel Plus…)

investir en 2023

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier en 2023 ? Voici quelques conseils pour faire les bons choix et réaliser une opération rentable. Coup d’œil sur les dispositifs d’investissement immobilier en 2023, leurs avantages et leurs inconvénients.

Dispositif Pinel : du changement à partir du 1er janvier 2023

Si vous souhaitez bénéficier du dispositif Pinel sous sa forme actuelle, vous avez jusqu’au 31 décembre 2022 pour ce faire. Passée cette date, l’avantage fiscal sera progressivement abaissé jusqu’à la disparition de la loi Pinel à la fin de l’année 2024. Jusqu’à la fin de l’année 2022, la réduction d’impôt est de 12 % pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Ce montant est automatiquement déduit de l’impôt ce qui permet de réduire de manière conséquente le montant à payer.

À compter du 1er janvier 2023, les conditions d’accès au dispositif restent les mêmes (investissement dans le neuf, durée de location, plafond de loyers et de revenus, etc), mais l’avantage évolue. 10,5 % pour 6 ans de location, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans. Une dernière baisse sera ensuite appliquée en 2024 : 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.

L’année 2023 verra également l’arrivée d’un nouveau dispositif nommé la loi Pinel Plus. Proche de la loi Pinel actuelle, il sera tout de même plus contraignant. Conformément au décret du 17 mars 2022, les logements devront par exemple disposer d’une surface minimum en fonction de leur typologie : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5. Ils devront également être performants énergétiquement, au-delà même des objectifs imposés par la RE 2020. 

LMNP : une opportunité dans les grandes villes

On qualifie de loueur en meublé non professionnel (LMNP), tout bailleur non-professionnel qui investit dans l’immobilier locatif et propose ensuite une location meublée. Les recettes tirées des loyers ne doivent pas excéder 23 000 € par an ni représenter plus de 50 % des revenus de l’ensemble du foyer fiscal. 

Dans le cadre d’une stratégie de défiscalisation 2023, le statut LMNP offre une grande flexibilité pour qui souhaite investir dans l’immobilier ancien. Fiscalement, celui-ci permet en effet de déduire le coût du mobilier et des travaux en cas de rénovation préalable, dans le cadre du régime réel, ou d’opter pour un abattement forfaitaire de 50 % des loyers en choisissant le régime micro-BIC.

Selon la situation du foyer et les objectifs liés à l’investissement (patrimoine, retraite, succession, complément de revenus, etc.), il est important de comparer les différents dispositifs, les avantages et inconvénients et de réaliser des simulations fiscales en se faisant accompagner, pourquoi pas, d’un conseiller en gestion de patrimoine. Dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse ou Marseille, il apparaît souvent plus intéressant de choisir le LMNP avec l’immobilier ancien, plutôt que le Pinel ou le Pinel + avec l’immobilier neuf. Plus précisément, en choisissant le LMNP Rénovation et le régime d’imposition réel, cela permet de faire baisser le taux d’endettement et de limiter l’impact de la hausse des prix de l’immobilier dans les agglomérations.

Investir en 2023 : d’autres dispositifs prolongés ou supprimés

Le dispositif Denormandie, qui offre une réduction d’impôt proche du Pinel, mais pour les logements qui nécessitent une rénovation, a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2023. Il peut être sollicité dans plus de 222 villes de France faisant partie du programme national Action cœur de ville, ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT). Le dispositif Censi-Bouvard, réservé aux investissements locatifs dans des résidences de services, prendra quant à lui fin le 31 décembre 2022.

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