quelles formalités pour agrandir ou réaliser une pièce de vie

Bien que la surface moyenne des constructions d’aujourd’hui tend à se réduire, au bout de quelques années, un propriétaire est parfois confronté au manque d’espace dans son habitation. Que ce soit pour la création d’une chambre, d’une salle de bains, d’un séjour ou d’une cuisine, il existe un certain nombre de démarches administratives à réaliser avant de se lancer.

Nous vous proposons dans cet article d’en faire un tour d’horizon en fonction du type d’aménagement réalisé.

Aménagement de garage ou de combles

Pour tous vos projets d’aménagement de pièce, il est impératif de vous renseigner au service urbanisme de votre collectivité locale. En effet, certains cas nécessitent une demande d’autorisation préalable, comme la modification de la #façade ou de la #toiture (ouvertures), ou la création de surface habitable au-delà de certains seuils (40m²).

Concernant les ouvertures (fenêtre de toit, porte, baie vitrée),  il vous faudra respecter quelques règles de servitudes de vues (distance, vis à vis, …) et ne pas se trouver dans un périmètre de protection de monument classé.

A partir du moment où la destination d’une pièce non habitée est changée en pièce de vie, le propriétaire doit en faire la déclaration. Cela aura ainsi une incidence sur la surface habitable de la maison et donc sur base fiscale de votre imposition. Il faudra déclarer (sur le formulaire H1) la surface au sol, c’est-à-dire la surface réelle mesurée au sol entre les murs ou séparations, arrondie au mètre carré inférieur.

Cette surface doit inclure (1) notamment les placards, les sous-sols et combles ; tous les niveaux de plancher et les toitures-terrasses. Par contre, ne seront pas inclus dans cette surface (1) : les auvents, les vides ne constituant pas une surface de plancher (trémies d’escalier, d’ascenseur, marches d’escalier,…), l’épaisseur des murs extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements.

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Extension ou Surélévation

Comme nous venons de l’expliquer ci-dessus, vous devrez tout d’abord établir la surface totale, ou plus exactement, le calcul de l’emprise au sol (2). Ainsi, dans les communes pourvues d’un PLU (Plan local d’urbanisme), une simple déclaration préalable sera nécessaire pour un agrandissement jusqu’à 40 m2. Cependant, quand cet agrandissement compris entre 20 et 40 m2 porte la surface totale du logement à plus de 170 m2, le permis de construire s’impose (décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011), ainsi que le recours à un architecte (dès le premier m² au-delà de 170m²).

Nous vous conseillons également de consulter le POS – Plan d’occupation des sols – de la commune, pour prendre connaissance des distances à respecter par rapport aux limites de propriété et des règles à prendre en compte par rapport au voisinage comme le Coefficient d’occupation des sols (COS) du terrain.

Que ce soit pour le permis de construire (3) ou dans le cadre de la déclaration préalable, il sera demandé quasiment les mêmes documents graphiques : plan de situation, plan de masse, plan de coupe, …
Si vos travaux nécessitent la suppression de la toiture, de planchers, d’escaliers ou de fenêtres, il vous faudra peut être recourir au permis de démolir (4).

A noter : un décret, publié au Journal officiel du 3 novembre 2013, impose la réalisation d’une étude de faisabilité des approvisionnements en énergie aux bâtiments neufs de plus de 50 m2.

Vous remarquerez que les démarches, bien que simplifiées depuis quelques années, restent encore un frein important. Ce type de travaux ne sont pas à prendre à la légère. Votre assureur pourrait exiger des garanties de la part de vos artisans pour assurer ces nouvelles pièces. Le mieux est de faire appel à des professionnels.

[Conseil du pro] Vous pouvez bénéficier d’aides au financement pour certains travaux, comme ceux notamment qui touchent à la rénovation thermique : isolation, chauffage, menuiserie, chauffe-eau, …Voir notre article

[Focus] Pour chaque étape de votre projet, Technitoit peut vous accompagner et réaliser les travaux : Isolation, toiture, façade… N’hésitez pas à prendre rendez-vous pour obtenir nos conseils et un devis chiffré.

A éviter : ne pas consulter votre PLU. Bien souvent, les personnes désireuses d’agrandir leur maison sont attentives aux textes de loi généraux mais oublient le PLU, alors que la loi locale prévaut sur la loi nationale dans ce cas.

Sources :

(1) Plus d’infos sur la surface à déclarer (pdf -impots.gouv.fr): http://bit.ly/1ehyapv
(2) L’emprise au sol est, de manière simplifiée, l’ombre projetée verticalement au sol par le bâtiment. Ainsi, l’emprise au sol comprend donc les balcons, les débords de toutes sortes, les garages.
(3) Le permis de construire : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1986.xhtml
(4) Le permis de démolir http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F17669.xhtml

Article rédigé en octobre 2013 et mis à jour en octobre 2015

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