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Malfaçons travaux : comment les éviter grâce à ce professionnel méconnu

courtier en travaux

Les malfaçons pour travaux, en France, sont une inépuisable source de contentieux. Elles représentent une part importante des affaires traitées par les tribunaux. Elles encombrent également les services dédiés des assureurs.

Juridiquement, les malfaçons sont des défauts de construction ou de réparation (faute de matériaux, de main-d’œuvre, de compétence, de suivi des plans, etc.). Elles supposent un travail inachevé ou mal exécuté. On peut également parler de malfaçon lorsqu’un ouvrage est reconnu moins efficace qu’il n’aurait dû être ou plus coûteux qu’il ne l’aurait dû être.

Sont très souvent en cause la conception du bâtiment, ou plus généralement l’étude du projet. Le projet architectural et les plans de construction choisis par l’architecte ou le maître d’ouvrage ; la réalisation du projet par le maître d’œuvre ; les matériaux utilisés et la main-d’œuvre employée par le maître d’œuvre ; le suivi du chantier par le maître d’ouvrage.

Les principales sources de malfaçons

Les malfaçons peuvent concerner la résistance au feu, à l’humidité, à l’intrusion et la sécurité, la ventilation, la protection contre les nuisances extérieures, etc. 

Statistiquement, les malfaçons pour travaux en France, concernent surtout les types de travaux suivants :

– Travaux d’isolation thermique par l’extérieur (9 cas sur 10) ;

– Travaux de plomberie (6 cas sur 10) ;

– Travaux d’électricité (5 cas sur 10) ;

– Travaux de maçonnerie générale et rénovation (4 cas sur 10) ;

– Travaux d’installation électrique (3 cas sur 10).

En France, le montant moyen des réclamations s’élève à 7 523 €, une valeur supérieure à la moyenne européenne (5 965 €).

Les malfaçons concernent surtout les travaux les plus importants. Dans ce cas, le délai moyen entre la réception des travaux et la réclamation est de 18 mois. Les réclamations sont plus fréquentes pour les travaux réalisés dans la résidence principale (93,3 %) que pour ceux réalisés dans des logements secondaires (69,6 %). Les malfaçons constatées lors de travaux effectués par un professionnel sont plus souvent imputées à ce dernier (24,2 %) que lorsque les travaux sont réalisés par un particulier ou un membre de la famille (2,8 %).

(Source : Observatoire de la construction et de l’habitat (OCAH) – Ministère de l’Équipement, des Transports et du Logement.)

Comment en vient-on à « produire » une malfaçon ?

Pour les malfaçons des constructions neuves, le mécanisme est très simple : les plans sont mal réalisés, les matériaux sont de mauvaise qualité ou le chantier mal géré. Le maître d’ouvrage ne suit pas les travaux ou ne contrôle pas la qualité du travail.

Pour les malfaçons des constructions existantes, le mécanisme est plus complexe : la conception des plans a été mal adaptée aux spécificités du bâtiment ; le projet n’a pas été bien réalisé ; les matériaux utilisés sont de mauvaise qualité ou non conformes au projet ; la main-d’œuvre employée est peu qualifiée ou encore le maître d’ouvrage ne suit pas les travaux. Voir notre article sur les arnaques et malfaçons de l’isolation à 1 euro.

Pour les malfaçons des réparations, le mécanisme est encore plus complexe : un document d’exécution est mal réalisé ; le chantier mal géré ; le maître d’ouvrage ne contrôle pas la qualité du travail.

La suite ? Stress et contentieux

Lorsque des malfaçons apparaissent dans votre maison ou appartement, il est important de savoir quelles sont les responsabilités de chacun, les recours possibles et les délais à respecter.

Vous pouvez demander réparation pour un dégât minime si le bâtiment sort visiblement de son état initial.

Vous pouvez également demander réparation en cas de malfaçons lorsqu’elles sont très importantes et ont un impact visible sur la valeur du bâtiment.

Dans ce cas, il est nécessaire de prouver que les malfaçons étaient présentes lors de la remise des clés, c’est-à-dire lorsque le propriétaire a remis les clés du bâtiment au locataire.

Lorsque les malfaçons sont plus importantes, le recours pour non-conformité est possible.

Pour cela, il faudra que vous démontriez que les travaux effectués ne correspondent pas à ce qui avait été convenu avec le maître d’ouvrage. Cela peut se faire par exemple si vous avez eu un devis préalablement à la signature du contrat de travaux.

En cas de dégâts minimes, il faudra alors prouver que les malfaçons sont toujours présentes et que ces malfaçons ont un impact sur la valeur du bâtiment.

Bref. Si vous devez vous engager dans un contentieux ex post (une fois que les travaux sont terminés), on imagine facilement le type de stress auquel vous serez confronté(e).

Mieux vaut prévenir que guérir

D’où la recherche d’une bonne solution … en amont. Lors de l’organisation des travaux elle-même.
À ce stade, on cherche souvent à faire des économies, à éviter de faire appel à un architecte. On néglige souvent la possibilité de faire appel à … un courtier en travaux, qui, lui, ne coûte rien.

Un courtier en travaux est disponible pour aider les propriétaires et les locataires à gérer leurs travaux ainsi qu’à éviter les malfaçons.

Lorsque vous avez engagé des travaux pour votre résidence, vous avez probablement éprouvé la même chose que la plupart des gens : il y a beaucoup de stress, d’incertitude et de frustration. Souvent, les travaux ne se passent pas comme prévu. Les délais sont dépassés et le coût est plus élevé que prévu. Cela arrive fréquemment en raison des erreurs, des omissions ou des fraudes en matière de construction.

C’est ici qu’intervient le courtier en travaux, un professionnel qui aide les propriétaires et les locataires à gérer leurs travaux de construction. La présence d’un courtier en travaux est essentielle pour que les propriétaires et les locataires puissent avoir une garantie, une relation de confiance avec l’entrepreneur, éviter les fraudes et recevoir les services de qualité qu’ils ont payés.

Qu’est-ce qu’un courtier en travaux?

Les courtiers en travaux sont des professionnels indépendants qui conseillent les propriétaires et les locataires dans leurs relations avec l’entrepreneur. Ils les aident à faire constater que les travaux de construction se déroulent de façon transparente et respectueuse des termes de la convention de construction et de mise en œuvre ou au contraire qu’ils obtiennent réparation par recours si besoin.

Un courtier en travaux n’est pas un artisan lui-même. Il coordonne le chantier. Il n’a pas de mandat de l’entrepreneur ou du propriétaire. Toutefois, il conseille les propriétaires et locataires avant, pendant et après la réalisation des travaux sur la demeure des clients.

Mais que fait un courtier en travaux?

Il aide à rédiger et à négocier la convention de construction, qui détaille le coût des travaux, les périodes d’exécution, la façon dont la facture sera préparée, à choisir le bon entrepreneur et à éviter les fraudes par rapport au contrat et évalue que tout est en mesure d’être réalisé par l’entreprise ainsi que ses artisans.

Il a aussi accès aux soumissions des entrepreneurs ainsi qu’aux factures des artisans pour pouvoir s’assurer que l’entrepreneur a été honnête et qu’il a respecté les termes de la convention de construction.

De plus, il aide le propriétaire à rédiger les directives d’entrepreneur, qui détaillent les tâches à accomplir et le délai dans lequel il les doit terminer.

Il aide le propriétaire ou le locataire à :

  • S’assurer que les travaux de construction se déroulent de façon transparente et respectueuse des termes de la convention de construction ;
  • Évaluer le niveau de service fourni par l’entrepreneur ;
  • Rédiger une lettre de plainte adressée à l’entrepreneur ;
  • Rédiger une lettre de résiliation adressée à l’entrepreneur.

Il rédige des clauses de résiliation pour être incluses dans les conventions de construction, au cas où un entrepreneur ne respecterait pas les clauses de la convention de construction et il aide à déterminer si l’entrepreneur peut être renvoyé de ses travaux en raison de son incompétence, de son absence ou de sa fraude.

Que doit-il savoir pour aider les propriétaires et les locataires dans leurs relations avec l’entrepreneur ?

Il doit être capable de conseiller les propriétaires et les locataires dans la préparation de la convention de construction et doit savoir comment l’entrepreneur peut excéder ses pouvoirs et comment s’y opposer avec l’aide d’un avocat si besoin.

Il sait comment le propriétaire ou le locataire peuvent obtenir une réponse à un grief, à un problème ou à un litige ainsi que comment établir une demande de résiliation par écrit en vue de résilier une convention de construction et comment obtenir une lettre de résiliation de la part de l’entrepreneur.

Il est à même de donner des conseils aux propriétaires et aux locataires sur les questions d’incompétence, d’absence ou de fraude et de déterminer une responsabilité ou constater des défauts de procédure si besoin.

Quels services offre-t-il ?

Il doit offrir des services d’information et de sensibilisation aux propriétaires, aux locataires et aux promoteurs sur les droits, les réserves ou les obligations des parties dans les conventions de construction pour garantir l’achèvement et la réception sans dommage des ouvrages commandés.

Il doit offrir la possibilité de régler les griefs, les problèmes ou les litiges par la médiation entre les constructeurs et les clients s’ils le souhaitent.

Il doit être en mesure de :

  1. Conseiller les propriétaires et les locataires sur la nature et les caractéristiques des conventions de construction, sur leurs droits et leurs obligations ;
  2. Informer les propriétaires et les locataires de la possibilité d’avoir à la médiation ;
  3. Informer les propriétaires et les locataires de leur droit de signifier à l’entrepreneur qu’ils désirent résilier la convention de construction ;
  4. Résoudre, à la demande des parties, des griefs ou des problèmes qui ne peuvent pas être réglés entre elles ;
  5. Aider les parties à résoudre ces griefs ou problèmes grâce aux assurances et son expertise ;
  6. Il doit être en mesure de fournir, sur demande, des conseils juridiques gratuits aux propriétaires et aux locataires quant à l’application des conventions de construction, en particulier en ce qui concerne :
    • Les modifications apportées à la convention de construction ;
    • Le droit d’un propriétaire de recourir au tribunal ou au registraire pour obtenir le respect de la convention de construction ;
    • Le droit d’un propriétaire de résilier la convention de construction ;
    • Le droit d’un locataire d’être remboursé, par le propriétaire, des sommes qu’il a payées en sus du loyer prévu par la convention de construction ;
    • Aider son client à recourir à la garantie décennale en cas de besoin.

On le comprend : ce professionnel encore mal connu, qui, rappelons-le se rémunère par une commission sur les factures des artisans auxquels vous faites appel (et qu’il aide à travailler mieux et plus vite en sachant mieux communiquer avec eux que vous ne pourriez le faire), vous aide à mieux concevoir et organiser votre chantier avant (ce qui évitera la plupart des malfaçons), et vous aide à obtenir réparation plus vite, dans le cas où les malfaçons apparaîtraient après.

Pour en savoir plus sur la manière dont un courtier peut sauver votre chantier lisez notamment cet article spécialisé.

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